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LMNP : comment fonctionne le principe d’amortissement ?

Payer zéro impôt en toute légalité, c’est possible en investissant dans la location meublée. Pour cela, vous devez être un loueur en meublé non professionnel ou LMNP, afin de profiter du régime réel d’imposition qui permet d’opérer à une dotation aux amortissements. Celle-ci portera sur le bien immobilier tout comme sur le mobilier. Le point sur le principe d’amortissement en LMNP.

Comment se calcule l’amortissement ?

En achetant un bien meublé, le terrain est comptabilisé dans le coût d’achat global. Toutefois, celui-ci ne peut faire l’objet d’un amortissement. C’est donc la valeur de l’immobilier sans le terrainqui sera amortie, pendant une durée moyenne de 20 ans et plus, tandis que celle du mobilier sera étalée sur une période de 5 à 10 ans. L’expert-comptable en LMNP en charge de vous assister sur le pilotage de votre activité a pour mission de calculer cet amortissement.

Comment s’opère la déduction ?

Prenons un exemple : vous enregistrez une recette annuelle locative d’un certain montant. Celle-ci pourra être déduite :

  • des frais d’acquisition (notaire et agence)
  • de la taxe foncière
  • des frais de gestion courante
  • des assurances
  • de la valeur de l’amortissement

Par conséquent, vous avez de fortes chances de payer zéro euro d’impôt, dans la mesure où l’ensemble de ces charges déductibles viendra effacer la totalité de la base imposable.

Le report du montant excédentaire

Dans le cas où les déductions sont supérieures au montant des revenus imposables, l’excédent pourra alors être reporté l’année suivante. Ainsi, vous défiscaliserez sur le long terme, pendant toute la durée de l’amortissement, soit pendant plus de vingt ans. Ce qui viendra optimiser le rendement de votre activité. À noter que l’amortissement ne peut être réalisé si vous êtes assujetti au régime micro BIC. Il est toutefois possible de basculer du micro BIC vers le réel d’imposition, toujours en faisant appel à l’expertise de votre comptable.

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