Crise du Covid et SCPI : les recommandations données par l'AMF

L’Autorité des marchés financiers (amf-france.org) qui supervise le marché des SCPI a émis des recommandations pendant la période de crise résultant de la pandémie du Covid-19. Celles-ci portent plus précisément les dispositions prises par les sociétés de gestion en ce qui concerne la possible annulation des loyers pour les TPE. Cette annulation serait prévue pour entrer en vigueur pendant 3 mois.

Ces TPE sont celles qui emploient moins de 10 salariés et dont les activités sont gelées en raison des dispositions liées à la gestion de la crise sanitaire, telles que le confinement sur l’ensemble du territoire.

L’AMF rappelle l’application par les sociétés de gestion de l’un des articles du code monétaire et financier. Ainsi, selon cette autorité, celles-ci devraient agir « d’une manière honnête, loyale et professionnelle » dans le but de soutenir les investisseurs. La renonciation aux des loyers doit donc être correctement justifiée afin de ne pas pénaliser ces derniers par une éventuelle suspension des versements des dividendes. La durée de ce non-versement autorisé ne devrait cependant pas excéder la durée de 3 mois.

Bureau, Entreprise, Société, Entreprise

Par ailleurs, ces mesures prises par l’AMF visent à protéger les SCPI d’une éventuelle vacance locative qui pourrait constituer l’issue de sortie pour les PME locataires dont les loyers continuent à être exigés alors qu’elles sont à l’arrêt. Or, des locaux désertés signifient absence de revenus locatifs, d’autant que la remise en location n’est pas toujours garantie et ce, pas avant la reprise normale des activités au moment de l’après-crise.

D’éventuelles vacances locatives réduiraient également les performances de la SCPI, au niveau non seulement du rendement (par le biais du taux de distribution sur valeur de marché TDVM), mais aussi du taux d’occupation financier (TOF) et du taux d’occupation physique (TOP). La réduction du patrimoine de la SCPI se répercutera sur le long terme sur la capitalisation de cette dernière.

En bref, l’AMF recommande ces mesures applicables aux TPE de moins de 10 salariés et d’étudier au cas par cas la situation des entreprises de plus grande taille dans l’intérêt de la subsistance de la SCPI.

Soulignons par ailleurs que chaque société de gestion a mis en place ses propres recommandations dans le but de lancer ses propres actions défensives face à la crise. Par exemple, le suivi de l’ensemble des locataires en termes de pérennité face à la crise, étant donné qu’une certaine partie des secteurs d’activité demeure à l’abri de cette période de perturbation économique. Les locataires non touchés par la crise et qui continuent donc d’être solvables pourraient donc ne pas être concernés par ces mesures de l’AMF.

De manière générale, la survie de l’ensemble des locataires des SCPI sera fonction de la durée et de l’amplitude des préjudices subis. Certaines SCPI ont également constitué une poche de sécurité dans le but de se parer aux éventuelles absences de versement des loyers. Cette poche appelée report à nouveau est débloquée afin de garantir la distribution des dividendes et l’acquittement des charges destinées au bon fonctionnement de la SCPI.

Pour conclure, toutes les SCPI ne sont pas menacées par les effets de la pandémie Covid-19 ; elles résistent plutôt mieux que la majorité des autres produits d’investissement. Ce, en partie pour la typologie de leurs actifs qui sont avant tout de l’immobilier, pour rappel, et qui sont diversifiés par secteur d’activité et par localisation géographique. Du fait de cette composition « pierre » et de cette mutualisation des risques, les SCPI sont ainsi considérées comme étant des produits d’investissement résilients. L’investisseur lui-même pourra développer sa propre stratégie de souscription sur les conseils de son conseiller en gestion de patrimoine ou d’un expert en SCPI.

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Les différents types d’EHPAD : que choisir pour investir ?

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Les logements seniors sont de plus en plus nombreux à sortir de terre face au vieillissement de la population et aux exigences des personnes âgées en perte d’autonomie. Les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes ou EHPAD en font partie. Il en existe différentes catégories : les EHPAD privés, publics et associatifs.   Rappel sur les caractéristiques de l’EHPAD Ce (Les EHPAD privés sont gérés par de grands groupes qui sont des entreprises spécialisées dans la prise en charge de la dépendance. Ils ont fait leur apparition au cours des dernières décennies, et dont la plupart sont donc des EHPAD récents. À la différence des EHPAD publics, ceux-ci choisissent de s’implanter en zone urbaine, tout en veillant toutefois au choix du quartier, en adéquation avec la qualité de l’environnement qui doit être propice au repos. Les EHPAD privés sont proposés à l’investissement à ceux qui sont intéressés par la location meublée.

 

Les EHPAD associatifs

Quant aux EHPAD associatifs, ils fonctionnent de manière non lucrative. Ce sont des fondations, des congrégations ou encore des groupes mutualistes qui gèrent cette famille d’EHPAD. Ce sont des établissements eux aussi privés, et qui privilégient plutôt des seniors à situation précaire, tels que les personnes démunies, les anciens combattants, les veuves. Les tarifs pour l’hébergement, les soins et la prise en charge de la dépendance y sont moindres que ceux pratiqués dans les EHPAD privés commerciaux. Ceux-ci sont également habilités à intégrer les résidents qui perçoivent de l’aide sociale à l’hébergement.

 

Les autres types de logements seniors

Des structures autres que les EHPAD peuvent accueillir les personnes âgées. Ce sont les suivants :

  • les résidences seniors classiques avec services (non médicalisées) : elles fonctionnent comme les maisons de retraite traditionnelles, mais fournissent en plus de l’hébergement et des soins, de multiples services afin de rendre le quotidien des seniors plus confortable, plus attrayant et convivial. C’est la modernité qui différencie également ces résidences des anciennes maisons de retraite. En bref, il s’agit de logements seniors dernière génération, tout comme les EHPAD, mais sans l’unité médicale et sans l’aménagement permettant d’accueillir les seniors dépendants.
  • les EHPA (non médicalisés) : les établissements d’hébergement pour personnes âgées sont la version EHPAD sans la structure permettant la prise en charge des seniors en perte d’autonomie
  • les maisons d’accueil rurales pour personnes âgées (MARPA) [...]

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